6 Raisons d’Investir dans un Immeuble de Rapport

On appelle immeuble de rapport un immeuble contenant plusieurs logements (appartements, commerces) que vous achetez entier. Quand un investisseur se lance dans l’immobilier, il va souvent vouloir investir dans plusieurs biens d’habitation, par exemple, afin de multiplier ses revenus locatifs. Il va parfois aussi opter pour des investissements dans des SCPI, ou encore des locations saisonnières, des garages et parkings, des commerces etc. On pense plus rarement à investir directement dans un immeuble de rapport. Pourtant, cela représente de nombreux avantages, tant sur le plan de l’investissement que de son rendement et sa gestion. Voici donc 6 bonnes raisons d’investir dans un immeuble de rapport.

1. Une rentabilité plus élevée

Commençons par le point essentiel : la rentabilité. En investissant dans un immeuble de rapport, vous obtiendrez une rentabilité plus élevée, et ce pour plusieurs raisons. Pour commencer, acheter un immeuble de rapport équivaut à acheter un « lot » de logements. Les prix au mètre carré sont moins élevés pour les immeubles de rapport comparé aux autres types de logements. En d’autres termes, si vous achetez un appartement, son prix au mètre carré sera plus élevé que le prix au mètre carré de l’immeuble entier.

Les montants des loyers, quant à eux, ne changeront pas pour autant. Ainsi, acheter plusieurs appartements individuellement pour les louer vous coûtera plus cher et sera moins rentable que d’acheter un immeuble pour louer les appartements qu’il contient. En termes de chiffres, comptez un rendement locatif pouvant atteindre 10% en province, et entre 5 et 7% en Île de France, soit en moyenne 2 à 3 points de plus qu’avec une location d’appartement classique.

2. Pas de copropriété

Si vous achetez un appartement dans un immeuble, vous devrez payer des charges de copropriété, assister aux réunions pour décider des éventuels travaux à effectuer, dépenser de l’argent pour ces travaux sans que vous ne les ayez forcément validés etc. Si vous êtes propriétaire de tout l’immeuble, cet inconvénient disparaît purement et simplement ! Vous serez le seul maître à bord. Vous ne paierez pas de charges de copropriété puisqu’il n’y en aura pas. Vous serez propriétaire de l’immeuble ET de tous les logements qu’il contient.

S’il y a des travaux à effectuer, il vous incombera de les financer, certes, mais c’est vous et vous seul qui déciderez de quels travaux effectuer, à quel date, et avec quelle entreprise. Cela facilitera grandement la gestion de votre bien immobilier. N’oubliez pas cependant que tôt ou tard, il y aura des travaux à faire, pour entretenir ou rénover votre bien. C’est tout de même un élément à prendre en compte dans votre investissement. Cependant, c’est également le cas si vous achetez des appartements, le pouvoir total de décision en moins !

3. Diminuer les préjudices liés aux impayés

Lorsqu’on loue un bien immobilier, on peut parfois se heurter à des problèmes de loyers impayés. Le gros avantage de l’immeuble de rapport est que ce risque est dilué. En effet, comme vous louez plusieurs appartements, il serait exceptionnel que tous vos locataires se donnent le mot pour ne pas payer leur loyer en même temps. Par ailleurs, avec les taux d’intérêts actuels peu élevés et un plan de financement bien ficelé, en principe, vous n’aurez besoin que d’une partie de ces loyers pour couvrir vos mensualités.

Ainsi, même avec un ou plusieurs impayés, le préjudice sera réduit et vous ne vous retrouverez pas vous-même en difficulté. Ce n’est pas forcément le cas lorsque vous achetez plusieurs appartements individuellement, parce que vous devrez couvrir plusieurs crédits, qu’il n’est pas toujours possible de regrouper, et parce que la rentabilité sera trop faible. Cela vous laisse une marge de manœuvre plus importante, et vous permet ensuite d’aborder plus sereinement d’éventuels litiges de recouvrement s’ils se présentent.

4. Gagner du temps

Opter pour un immeuble de rapport plutôt que pour plusieurs appartements ou logements individuellement vous permettra également de gagner beaucoup de temps. Entre la recherche du bien, l’établissement du plan de financement et toutes les démarches administratives qui en découlent, faire un investissement immobilier prend énormément de temps, plusieurs mois dans tous les cas. C’est un processus long et fastidieux qu’il faut répéter plusieurs fois quand on investit de manière « classique » dans des logements individuellement.

En investissant dans plusieurs logements en un, vous n’aurez à faire ces démarches qu’une seule fois, ce qui vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier important en une seule opération. La gestion locative, en revanche, peut être très chronophage. Cependant, elle le sera moins que la gestion de plusieurs biens situés à plusieurs adresses différentes. Ici, tous les logements que vous louez sont au même endroit. Cela n’a l’air de rien, mais cette situation géographique unique facilite grandement la gestion locative, qui sera plus rapide et donc plus efficace. Cependant, sachez que la plupart des investisseurs qui possèdent un immeuble de rapport confient leur gestion locative à une agence immobilière. C’est également un « luxe » qu’ils peuvent se permettre de payer grâce à la rentabilité plus élevée de ce type d’investissement.

5. Vous économisez de l’argent

Sans tenir compte du prix d’achat moins élevé et des charges de copropriété inexistantes déjà évoqués, investir dans un immeuble de rapport vous permettra d’économiser de l’argent dans plusieurs autres domaines. Les assureurs, par exemple, font fréquemment des réductions importantes de leurs tarifs si vous assurez chez eux plusieurs biens situés à la même adresse. Pour assurer un immeuble entier, vous bénéficierez donc de tarifs beaucoup plus avantageux qu’en assurant, par exemple, plusieurs appartements situés à des adresses différentes.

Les frais de notaires seront, eux aussi, beaucoup moins élevés pour l’achat d’un immeuble de rapport comparé à l’achat de plusieurs logements différents. Voici un exemple obtenu grâce à une simulation effectuée sur le site web de la Chambre des Notaires de Paris : Si vous achetez un immeuble de 500 000€ à Paris, contenant 5 appartements, les frais de notaire s’élèveront à environ 38 700€. Si vous achetez, toujours à Paris, un appartement à 100 000€, les frais de notaire seront d’environ 9 400€, ou 47 000€ si vous en achetez 5. Ce n’est bien sûr qu’un exemple fictif, mais dans cet exemple, en achetant un immeuble de rapport contenant 5 appartements au lieu d’acheter 5 appartements différents, vous économisez 8 300€ sur les frais de notaire.

6. Vous pouvez revendre les logements individuellement

Sachez que si vous voulez revendre votre immeuble de rapport, vous n’êtes pas obligé de le revendre en une fois. Mieux encore, revendre les logements individuellement vous permettra d’avoir un prix de vente au mètre carré plus élevé, et donc de réaliser des plus-values plus importantes. On appelle cela de la vente à la découpe. Ce type de vente vous permettra aussi de vendre alors que vos locataires habitent encore dans le logement, donc sans avoir à attendre la fin de leur bail.

Ces derniers auront par ailleurs un droit de préemption sur le bien. En d’autres termes, ils seront prioritaires s’ils souhaitent acquérir le bien qu’ils sont en train de vous louer. S’ils ne veulent pas ou ne peuvent pas acheter, le logement pourra intéresser un autre investisseur, qui sera ravi d’acheter un bien pour lequel il n’aura pas besoin de chercher de nouveaux locataires. En bref, la vente à la découpe de présente presque que des avantages.

Le seul inconvénient pourra résider dans le fait qu’en cas de vente à la découpe, il vous faudra créer un syndic de copropriété, et dans certains cas, faire appel à un géomètre pour diviser les lots avec précision, ce qui peut entraîner des frais. Cependant, comparés à la rentabilité de votre immeuble de rapport et à la plus-value qu’il vous sera possible de réaliser, ces démarches et ces frais relèvent simplement de la formalité administrative, au même titre que les diagnostics techniques à effectuer avant la vente, par exemple (ce qui est aussi le cas pour la vente d’une maison classique).

Conclusion

Investir dans un immeuble de rapport implique de pouvoir effectuer un investissement important. Le prix au mètre carré d’un tel immeuble est certes moins élevé que celui d’un appartement ou d’une maison, mais le prix d’achat total, étant donné la surface d’un tel immeuble même petit, constituera une somme importante. Ce type d’investissement ne conviendra donc pas à tout le monde, malheureusement.

Cependant, si vous avez une capacité d’emprunt et/ou des finances suffisantes, alors il sera beaucoup plus avantageux pour vous de choisir d’investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans tout autre type d’investissement immobilier (SCPI, maisons, appartements, et même immobilier d’entreprise). Les immeubles de rapport sont ceux qui permettent d’avoir les rendements les plus élevés, du fait de l’écart entre le prix d’achat et les loyers d’une part, et du fait des économies financières qu’il permet d’obtenir d’autre part. Ils permettent à un investisseur de se constituer rapidement et efficacement un patrimoine immobilier solide, rentable sur le long terme, et peu risqué comparé aux autres solutions d’investissement immobilier.

7 Pistes Pour Faire un Bon Investissement Immobilier

L’investissement immobilier est de plus en plus plébiscité, et de plus en plus d’épargnants et/ou d’investisseurs s’y intéressent désormais de très près. Ce type d’investissement présente en effet de nombreux avantages : des revenus locatifs réguliers ou de bonnes plus-values lors d’un achat/revente, un investissement parmi les plus surs, performant sur le long terme etc. De plus, actuellement, les taux des crédits immobiliers sont particulièrement favorables aux acheteurs.

Alors que l’épargne classique continue de dégringoler et que les autres types d’investissement (bourse etc.) paraissent de plus en plus risqués, l’immobilier rassure et attire toujours autant les investisseurs. Oui mais voilà, comment faire un bon investissement immobilier ? Tout investissement reste risqué, et tous les biens ne se valent pas en termes de performances et de rendement. Comment faire le bon choix ? Comment investir son argent intelligemment dans la pierre ? Voici 7 pistes pour vous aider à y parvenir.

Piste n°1 : Le plan de financement

En principe, on recherche d’abord un bien qui nous intéresse avant d’aller voir un banquier ou un courtier pour établir le plan de financement. Cependant, lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier pour du locatif ou de l’achat/revente, mieux vaut prendre les devants. Sans établir un plan de financement précis et ciblé (puisque vous n’avez pas encore choisi votre bien), il est plus prudent de commencer par aller voir votre banquier ou un courtier en immobilier afin qu’il puisse vous donner diverses informations très importantes, comme le budget qu’une banque pourra vous accorder, le montant maximum des mensualités, les taux d’intérêts pratiqués actuellement etc.

Cela vous permettra de cibler vos recherches et de n’être ni trop timide, ni trop ambitieux dans votre futur choix d’investissement. Lors de ce premier entretien, l’expert financier que vous aurez choisi pourra vous orienter sur les types de biens auxquels vous pouvez prétendre (maison, appartement, immeuble etc.), en fonction de votre capacité d’emprunt, de vos finances, de la durée souhaitée pour un crédit immobilier etc.

Piste n°2 : L’emplacement du bien

L’emplacement de votre futur investissement immobilier est évidemment primordial. C’est en grande partie de l’emplacement que dépendra le rendement de votre investissement. Le mieux reste d’investir dans une zone géographique proche de votre lieu d’habitation. D’une part, parce que vous connaissez personnellement cette région et son marché immobilier, même sans être un expert du métier. D’autre part, si vous envisagez de faire un investissement locatif, la gestion de votre bien sera grandement facilitée si ce dernier se situe proche de votre domicile (même si vous confiez la gestion à une agence immobilière).

Sans surprise, les grandes villes comme par exemple Paris, Marseille ou encore Toulouse, représentent les meilleurs choix pour faire de l’investissement immobilier. Le marché de l’immobilier y est plus dynamique, et vous pouvez cibler plus de personnes pour de l’immobilier locatif (étudiants, touristes, etc.). Cependant, les communes plus rurales ne sont pas en reste, d’autant plus que depuis quelques années, la grande maison de campagne a regagné ses lettres de noblesse. Vous devrez donc trouver la ville qui fasse le juste équilibre entre la rentabilité et votre bonne connaissance du marché immobilier.

Piste n°3 : Ciblez vos locataires

Si vous envisagez un investissement immobilier locatif, cibler dès le départ le type de locataire que vous souhaitez accueillir peut être déterminant pour faire un bon investissement. En effet, la gestion de votre bien ne sera pas du tout la même selon que vous louiez à des étudiants, des touristes, des familles à l’année, des colocataires etc. Chaque type de locataire présente ses avantages et ses inconvénients.

La location touristique est saisonnière mais les loyers sont plus élevés, tandis que la location à des familles à l’année est plus stable mais avec des revenus locatifs plus faibles. En ce qui concerne les étudiants (colocataires ou non), la location dépendra des dates de leur année scolaire (généralement de septembre à juin). Ainsi, certains investisseurs louent leur bien à des étudiants durant l’année scolaire, puis à des touristes durant les mois d’été.

Une fois votre cible sélectionnée, et votre budget à peu près établi, vous devrez choisir votre bien aussi en fonction de votre cible. La grande maison de campagne, par exemple, ne conviendra pas à des étudiants, même en colocation, car ils doivent rester à proximité de leur lieu d’étude. Si vous voulez cibler les touristes, assurez-vous aussi que la ville que vous choisissez dispose d’une activité touristique dynamique et florissante.

Piste n°4 : La fiscalité

La fiscalité est l’un des autres éléments cruciaux qu’il vous faudra étudier avec soin. Il serait dommage de ne pas profiter d’un dispositif auquel vous auriez droit. En fonction de votre situation personnelle, du type de bien que vous achetez, de sa situation géographique etc., il se peut que vous puissiez bénéficier d’un ou plusieurs avantages fiscaux. Dispositif Cosse, loi Pinel/Duflot, avantages fiscaux pour les loueurs de meublés non professionnels etc., les avantages mis en place par le gouvernement pour favoriser et encourager l’investissement immobilier sont nombreux.

Certaines dispositions vous permettent aussi de réduire vos impôts lorsque vous faites de l’investissement locatif. Vous pouvez, par exemple, déduire certaines charges des loyers que vous déclarez, comme par exemple quand vous faites des travaux dans votre logement, ou encore la déduction des intérêts de votre emprunt. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller en patrimoine, ou à vous renseigner directement auprès du service des impôts.

Piste n°5 : Prix du bien et choix du vendeur

Sans surprise, le prix du bien que vous convoitez à toute son importance, surtout si vous achetez auprès d’un vendeur particulier. N’hésitez pas à contacter des agences immobilières pour vous renseigner sur les prix du marché. Même si vous n’avez pas l’intention d’investir avec une agence, elle est aussi là pour vous renseigner. Bien connaître les prix du marché permet d’éviter notamment les vendeurs particuliers trop gourmands (ou peu au fait des prix de l’immobilier).

La deuxième étape sera le choix du vendeur. Car oui, on ne choisit pas seulement un bien immobilier, on choisit aussi en quelque sorte le vendeur, autrement dit la personne avec laquelle on va devoir négocier le bien. Faire appel à une agence immobilière vous coûtera plus cher (frais d’agence), mais vous assurera des prix en adéquation avec le marché. La négociation sera en revanche plus serrée, avec en face de vous un expert face à qui il faudra savoir argumenter. Côté particuliers, les meilleurs vendeurs, pour vous, sont les vendeurs pressés et/ou ceux dont le bien est en vente depuis longtemps. Ces derniers seront plus ouverts à la négociation et plus enclins à faire un effort sur le prix de vente.

Piste n°6 : Prenez votre temps pour les recherches

Ne vous précipitez surtout pas lorsque vous commencerez à rechercher votre bien immobilier. Autrement dit, ne vous « jetez » pas sur le premier bien qui vous semble en bon état et à un bon prix. Prenez votre temps pour sélectionner les biens que vous souhaitez vraiment visiter, puis prenez votre temps pour les visites. N’hésitez pas à visiter plusieurs fois les biens qui vous intéressent le plus.

Ces visites vous permettront notamment de noter tous les défauts du bien immobilier, car à moins d’une construction flambante neuve et haut de gamme, ils en ont tous ! Installation électrique, état de la toiture, isolation, état des murs et des sols etc., vous devrez prendre le temps de tout examiner de près. Tout défaut entraînant des travaux, même de décoration (si les murs sont en mauvais état par exemple), sera un argument supplémentaire pour faire baisser le prix de vente. En prenant le temps de rechercher le bien idéal et en le visitant au minimum deux fois, vous mettrez toutes les chances de votre côté.

Piste n°7 : N’écoutez pas (trop) votre instinct

On ne parle pas ici d’acheter votre résidence principale, mais d’effectuer un investissement immobilier qui devra être rentable sur le long terme. Ainsi, s’il faut parfois savoir écouter son instinct, ne précipitez pas non plus les choses parce que vous avez eu un coup de cœur. Le coup de cœur ne vous dispensera pas d’être minutieux dans vos visites et de bien préparer votre négociation. Si d’aventure la négociation n’aboutissait pas à un accord convenable, ou que le bien présente des défauts trop importants entraînant des travaux trop coûteux, vous devrez alors être capable de mettre de côté vos émotions et d’y renoncer.

En réalité, faire un bon investissement immobilier est un juste équilibre qu’il faut trouver entre écouter son instinct ou son intuition, et faire preuve de rigueur dans vos démarches et dans votre choix final. Encore une fois, il ne s’agit pas ici d’un bien dans lequel vous devez vous sentir bien, mais d’un bien qui sera susceptible de vous rapporter de l’argent. Pour un investissement locatif, essayez de vous mettre à la place de vos locateurs cible (studio moderne pour un étudiant, maison ancienne pour une famille, par exemple, etc.).

Conclusion

Pour faire un bon investissement immobilier, il y a évidemment plusieurs critères très importants à prendre en compte simultanément. Cependant, rassurez-vous, c’est beaucoup moins compliqué qu’il n’y paraît. Une fois dans le « tourbillon » des démarches de recherche, vous deviendrez vite un expert en la matière.