7 Pistes Pour Faire un Bon Investissement Immobilier

L’investissement immobilier est de plus en plus plébiscité, et de plus en plus d’épargnants et/ou d’investisseurs s’y intéressent désormais de très près. Ce type d’investissement présente en effet de nombreux avantages : des revenus locatifs réguliers ou de bonnes plus-values lors d’un achat/revente, un investissement parmi les plus surs, performant sur le long terme etc. De plus, actuellement, les taux des crédits immobiliers sont particulièrement favorables aux acheteurs.

Alors que l’épargne classique continue de dégringoler et que les autres types d’investissement (bourse etc.) paraissent de plus en plus risqués, l’immobilier rassure et attire toujours autant les investisseurs. Oui mais voilà, comment faire un bon investissement immobilier ? Tout investissement reste risqué, et tous les biens ne se valent pas en termes de performances et de rendement. Comment faire le bon choix ? Comment investir son argent intelligemment dans la pierre ? Voici 7 pistes pour vous aider à y parvenir.

Piste n°1 : Le plan de financement

En principe, on recherche d’abord un bien qui nous intéresse avant d’aller voir un banquier ou un courtier pour établir le plan de financement. Cependant, lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier pour du locatif ou de l’achat/revente, mieux vaut prendre les devants. Sans établir un plan de financement précis et ciblé (puisque vous n’avez pas encore choisi votre bien), il est plus prudent de commencer par aller voir votre banquier ou un courtier en immobilier afin qu’il puisse vous donner diverses informations très importantes, comme le budget qu’une banque pourra vous accorder, le montant maximum des mensualités, les taux d’intérêts pratiqués actuellement etc.

Cela vous permettra de cibler vos recherches et de n’être ni trop timide, ni trop ambitieux dans votre futur choix d’investissement. Lors de ce premier entretien, l’expert financier que vous aurez choisi pourra vous orienter sur les types de biens auxquels vous pouvez prétendre (maison, appartement, immeuble etc.), en fonction de votre capacité d’emprunt, de vos finances, de la durée souhaitée pour un crédit immobilier etc.

Piste n°2 : L’emplacement du bien

L’emplacement de votre futur investissement immobilier est évidemment primordial. C’est en grande partie de l’emplacement que dépendra le rendement de votre investissement. Le mieux reste d’investir dans une zone géographique proche de votre lieu d’habitation. D’une part, parce que vous connaissez personnellement cette région et son marché immobilier, même sans être un expert du métier. D’autre part, si vous envisagez de faire un investissement locatif, la gestion de votre bien sera grandement facilitée si ce dernier se situe proche de votre domicile (même si vous confiez la gestion à une agence immobilière).

Sans surprise, les grandes villes comme par exemple Paris, Marseille ou encore Toulouse, représentent les meilleurs choix pour faire de l’investissement immobilier. Le marché de l’immobilier y est plus dynamique, et vous pouvez cibler plus de personnes pour de l’immobilier locatif (étudiants, touristes, etc.). Cependant, les communes plus rurales ne sont pas en reste, d’autant plus que depuis quelques années, la grande maison de campagne a regagné ses lettres de noblesse. Vous devrez donc trouver la ville qui fasse le juste équilibre entre la rentabilité et votre bonne connaissance du marché immobilier.

Piste n°3 : Ciblez vos locataires

Si vous envisagez un investissement immobilier locatif, cibler dès le départ le type de locataire que vous souhaitez accueillir peut être déterminant pour faire un bon investissement. En effet, la gestion de votre bien ne sera pas du tout la même selon que vous louiez à des étudiants, des touristes, des familles à l’année, des colocataires etc. Chaque type de locataire présente ses avantages et ses inconvénients.

La location touristique est saisonnière mais les loyers sont plus élevés, tandis que la location à des familles à l’année est plus stable mais avec des revenus locatifs plus faibles. En ce qui concerne les étudiants (colocataires ou non), la location dépendra des dates de leur année scolaire (généralement de septembre à juin). Ainsi, certains investisseurs louent leur bien à des étudiants durant l’année scolaire, puis à des touristes durant les mois d’été.

Une fois votre cible sélectionnée, et votre budget à peu près établi, vous devrez choisir votre bien aussi en fonction de votre cible. La grande maison de campagne, par exemple, ne conviendra pas à des étudiants, même en colocation, car ils doivent rester à proximité de leur lieu d’étude. Si vous voulez cibler les touristes, assurez-vous aussi que la ville que vous choisissez dispose d’une activité touristique dynamique et florissante.

Piste n°4 : La fiscalité

La fiscalité est l’un des autres éléments cruciaux qu’il vous faudra étudier avec soin. Il serait dommage de ne pas profiter d’un dispositif auquel vous auriez droit. En fonction de votre situation personnelle, du type de bien que vous achetez, de sa situation géographique etc., il se peut que vous puissiez bénéficier d’un ou plusieurs avantages fiscaux. Dispositif Cosse, loi Pinel/Duflot, avantages fiscaux pour les loueurs de meublés non professionnels etc., les avantages mis en place par le gouvernement pour favoriser et encourager l’investissement immobilier sont nombreux.

Certaines dispositions vous permettent aussi de réduire vos impôts lorsque vous faites de l’investissement locatif. Vous pouvez, par exemple, déduire certaines charges des loyers que vous déclarez, comme par exemple quand vous faites des travaux dans votre logement, ou encore la déduction des intérêts de votre emprunt. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller en patrimoine, ou à vous renseigner directement auprès du service des impôts.

Piste n°5 : Prix du bien et choix du vendeur

Sans surprise, le prix du bien que vous convoitez à toute son importance, surtout si vous achetez auprès d’un vendeur particulier. N’hésitez pas à contacter des agences immobilières pour vous renseigner sur les prix du marché. Même si vous n’avez pas l’intention d’investir avec une agence, elle est aussi là pour vous renseigner. Bien connaître les prix du marché permet d’éviter notamment les vendeurs particuliers trop gourmands (ou peu au fait des prix de l’immobilier).

La deuxième étape sera le choix du vendeur. Car oui, on ne choisit pas seulement un bien immobilier, on choisit aussi en quelque sorte le vendeur, autrement dit la personne avec laquelle on va devoir négocier le bien. Faire appel à une agence immobilière vous coûtera plus cher (frais d’agence), mais vous assurera des prix en adéquation avec le marché. La négociation sera en revanche plus serrée, avec en face de vous un expert face à qui il faudra savoir argumenter. Côté particuliers, les meilleurs vendeurs, pour vous, sont les vendeurs pressés et/ou ceux dont le bien est en vente depuis longtemps. Ces derniers seront plus ouverts à la négociation et plus enclins à faire un effort sur le prix de vente.

Piste n°6 : Prenez votre temps pour les recherches

Ne vous précipitez surtout pas lorsque vous commencerez à rechercher votre bien immobilier. Autrement dit, ne vous « jetez » pas sur le premier bien qui vous semble en bon état et à un bon prix. Prenez votre temps pour sélectionner les biens que vous souhaitez vraiment visiter, puis prenez votre temps pour les visites. N’hésitez pas à visiter plusieurs fois les biens qui vous intéressent le plus.

Ces visites vous permettront notamment de noter tous les défauts du bien immobilier, car à moins d’une construction flambante neuve et haut de gamme, ils en ont tous ! Installation électrique, état de la toiture, isolation, état des murs et des sols etc., vous devrez prendre le temps de tout examiner de près. Tout défaut entraînant des travaux, même de décoration (si les murs sont en mauvais état par exemple), sera un argument supplémentaire pour faire baisser le prix de vente. En prenant le temps de rechercher le bien idéal et en le visitant au minimum deux fois, vous mettrez toutes les chances de votre côté.

Piste n°7 : N’écoutez pas (trop) votre instinct

On ne parle pas ici d’acheter votre résidence principale, mais d’effectuer un investissement immobilier qui devra être rentable sur le long terme. Ainsi, s’il faut parfois savoir écouter son instinct, ne précipitez pas non plus les choses parce que vous avez eu un coup de cœur. Le coup de cœur ne vous dispensera pas d’être minutieux dans vos visites et de bien préparer votre négociation. Si d’aventure la négociation n’aboutissait pas à un accord convenable, ou que le bien présente des défauts trop importants entraînant des travaux trop coûteux, vous devrez alors être capable de mettre de côté vos émotions et d’y renoncer.

En réalité, faire un bon investissement immobilier est un juste équilibre qu’il faut trouver entre écouter son instinct ou son intuition, et faire preuve de rigueur dans vos démarches et dans votre choix final. Encore une fois, il ne s’agit pas ici d’un bien dans lequel vous devez vous sentir bien, mais d’un bien qui sera susceptible de vous rapporter de l’argent. Pour un investissement locatif, essayez de vous mettre à la place de vos locateurs cible (studio moderne pour un étudiant, maison ancienne pour une famille, par exemple, etc.).

Conclusion

Pour faire un bon investissement immobilier, il y a évidemment plusieurs critères très importants à prendre en compte simultanément. Cependant, rassurez-vous, c’est beaucoup moins compliqué qu’il n’y paraît. Une fois dans le « tourbillon » des démarches de recherche, vous deviendrez vite un expert en la matière.

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