6 Raisons d’Investir dans un Immeuble de Rapport

On appelle immeuble de rapport un immeuble contenant plusieurs logements (appartements, commerces) que vous achetez entier. Quand un investisseur se lance dans l’immobilier, il va souvent vouloir investir dans plusieurs biens d’habitation, par exemple, afin de multiplier ses revenus locatifs. Il va parfois aussi opter pour des investissements dans des SCPI, ou encore des locations saisonnières, des garages et parkings, des commerces etc. On pense plus rarement à investir directement dans un immeuble de rapport. Pourtant, cela représente de nombreux avantages, tant sur le plan de l’investissement que de son rendement et sa gestion. Voici donc 6 bonnes raisons d’investir dans un immeuble de rapport.

1. Une rentabilité plus élevée

Commençons par le point essentiel : la rentabilité. En investissant dans un immeuble de rapport, vous obtiendrez une rentabilité plus élevée, et ce pour plusieurs raisons. Pour commencer, acheter un immeuble de rapport équivaut à acheter un « lot » de logements. Les prix au mètre carré sont moins élevés pour les immeubles de rapport comparé aux autres types de logements. En d’autres termes, si vous achetez un appartement, son prix au mètre carré sera plus élevé que le prix au mètre carré de l’immeuble entier.

Les montants des loyers, quant à eux, ne changeront pas pour autant. Ainsi, acheter plusieurs appartements individuellement pour les louer vous coûtera plus cher et sera moins rentable que d’acheter un immeuble pour louer les appartements qu’il contient. En termes de chiffres, comptez un rendement locatif pouvant atteindre 10% en province, et entre 5 et 7% en Île de France, soit en moyenne 2 à 3 points de plus qu’avec une location d’appartement classique.

2. Pas de copropriété

Si vous achetez un appartement dans un immeuble, vous devrez payer des charges de copropriété, assister aux réunions pour décider des éventuels travaux à effectuer, dépenser de l’argent pour ces travaux sans que vous ne les ayez forcément validés etc. Si vous êtes propriétaire de tout l’immeuble, cet inconvénient disparaît purement et simplement ! Vous serez le seul maître à bord. Vous ne paierez pas de charges de copropriété puisqu’il n’y en aura pas. Vous serez propriétaire de l’immeuble ET de tous les logements qu’il contient.

S’il y a des travaux à effectuer, il vous incombera de les financer, certes, mais c’est vous et vous seul qui déciderez de quels travaux effectuer, à quel date, et avec quelle entreprise. Cela facilitera grandement la gestion de votre bien immobilier. N’oubliez pas cependant que tôt ou tard, il y aura des travaux à faire, pour entretenir ou rénover votre bien. C’est tout de même un élément à prendre en compte dans votre investissement. Cependant, c’est également le cas si vous achetez des appartements, le pouvoir total de décision en moins !

3. Diminuer les préjudices liés aux impayés

Lorsqu’on loue un bien immobilier, on peut parfois se heurter à des problèmes de loyers impayés. Le gros avantage de l’immeuble de rapport est que ce risque est dilué. En effet, comme vous louez plusieurs appartements, il serait exceptionnel que tous vos locataires se donnent le mot pour ne pas payer leur loyer en même temps. Par ailleurs, avec les taux d’intérêts actuels peu élevés et un plan de financement bien ficelé, en principe, vous n’aurez besoin que d’une partie de ces loyers pour couvrir vos mensualités.

Ainsi, même avec un ou plusieurs impayés, le préjudice sera réduit et vous ne vous retrouverez pas vous-même en difficulté. Ce n’est pas forcément le cas lorsque vous achetez plusieurs appartements individuellement, parce que vous devrez couvrir plusieurs crédits, qu’il n’est pas toujours possible de regrouper, et parce que la rentabilité sera trop faible. Cela vous laisse une marge de manœuvre plus importante, et vous permet ensuite d’aborder plus sereinement d’éventuels litiges de recouvrement s’ils se présentent.

4. Gagner du temps

Opter pour un immeuble de rapport plutôt que pour plusieurs appartements ou logements individuellement vous permettra également de gagner beaucoup de temps. Entre la recherche du bien, l’établissement du plan de financement et toutes les démarches administratives qui en découlent, faire un investissement immobilier prend énormément de temps, plusieurs mois dans tous les cas. C’est un processus long et fastidieux qu’il faut répéter plusieurs fois quand on investit de manière « classique » dans des logements individuellement.

En investissant dans plusieurs logements en un, vous n’aurez à faire ces démarches qu’une seule fois, ce qui vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier important en une seule opération. La gestion locative, en revanche, peut être très chronophage. Cependant, elle le sera moins que la gestion de plusieurs biens situés à plusieurs adresses différentes. Ici, tous les logements que vous louez sont au même endroit. Cela n’a l’air de rien, mais cette situation géographique unique facilite grandement la gestion locative, qui sera plus rapide et donc plus efficace. Cependant, sachez que la plupart des investisseurs qui possèdent un immeuble de rapport confient leur gestion locative à une agence immobilière. C’est également un « luxe » qu’ils peuvent se permettre de payer grâce à la rentabilité plus élevée de ce type d’investissement.

5. Vous économisez de l’argent

Sans tenir compte du prix d’achat moins élevé et des charges de copropriété inexistantes déjà évoqués, investir dans un immeuble de rapport vous permettra d’économiser de l’argent dans plusieurs autres domaines. Les assureurs, par exemple, font fréquemment des réductions importantes de leurs tarifs si vous assurez chez eux plusieurs biens situés à la même adresse. Pour assurer un immeuble entier, vous bénéficierez donc de tarifs beaucoup plus avantageux qu’en assurant, par exemple, plusieurs appartements situés à des adresses différentes.

Les frais de notaires seront, eux aussi, beaucoup moins élevés pour l’achat d’un immeuble de rapport comparé à l’achat de plusieurs logements différents. Voici un exemple obtenu grâce à une simulation effectuée sur le site web de la Chambre des Notaires de Paris : Si vous achetez un immeuble de 500 000€ à Paris, contenant 5 appartements, les frais de notaire s’élèveront à environ 38 700€. Si vous achetez, toujours à Paris, un appartement à 100 000€, les frais de notaire seront d’environ 9 400€, ou 47 000€ si vous en achetez 5. Ce n’est bien sûr qu’un exemple fictif, mais dans cet exemple, en achetant un immeuble de rapport contenant 5 appartements au lieu d’acheter 5 appartements différents, vous économisez 8 300€ sur les frais de notaire.

6. Vous pouvez revendre les logements individuellement

Sachez que si vous voulez revendre votre immeuble de rapport, vous n’êtes pas obligé de le revendre en une fois. Mieux encore, revendre les logements individuellement vous permettra d’avoir un prix de vente au mètre carré plus élevé, et donc de réaliser des plus-values plus importantes. On appelle cela de la vente à la découpe. Ce type de vente vous permettra aussi de vendre alors que vos locataires habitent encore dans le logement, donc sans avoir à attendre la fin de leur bail.

Ces derniers auront par ailleurs un droit de préemption sur le bien. En d’autres termes, ils seront prioritaires s’ils souhaitent acquérir le bien qu’ils sont en train de vous louer. S’ils ne veulent pas ou ne peuvent pas acheter, le logement pourra intéresser un autre investisseur, qui sera ravi d’acheter un bien pour lequel il n’aura pas besoin de chercher de nouveaux locataires. En bref, la vente à la découpe de présente presque que des avantages.

Le seul inconvénient pourra résider dans le fait qu’en cas de vente à la découpe, il vous faudra créer un syndic de copropriété, et dans certains cas, faire appel à un géomètre pour diviser les lots avec précision, ce qui peut entraîner des frais. Cependant, comparés à la rentabilité de votre immeuble de rapport et à la plus-value qu’il vous sera possible de réaliser, ces démarches et ces frais relèvent simplement de la formalité administrative, au même titre que les diagnostics techniques à effectuer avant la vente, par exemple (ce qui est aussi le cas pour la vente d’une maison classique).

Conclusion

Investir dans un immeuble de rapport implique de pouvoir effectuer un investissement important. Le prix au mètre carré d’un tel immeuble est certes moins élevé que celui d’un appartement ou d’une maison, mais le prix d’achat total, étant donné la surface d’un tel immeuble même petit, constituera une somme importante. Ce type d’investissement ne conviendra donc pas à tout le monde, malheureusement.

Cependant, si vous avez une capacité d’emprunt et/ou des finances suffisantes, alors il sera beaucoup plus avantageux pour vous de choisir d’investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans tout autre type d’investissement immobilier (SCPI, maisons, appartements, et même immobilier d’entreprise). Les immeubles de rapport sont ceux qui permettent d’avoir les rendements les plus élevés, du fait de l’écart entre le prix d’achat et les loyers d’une part, et du fait des économies financières qu’il permet d’obtenir d’autre part. Ils permettent à un investisseur de se constituer rapidement et efficacement un patrimoine immobilier solide, rentable sur le long terme, et peu risqué comparé aux autres solutions d’investissement immobilier.

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